不動産投資×投資信託

By forowners, 2010年4月14日

お客さんの中で、大家さんでも、投資を目的としてされている方がいらっしゃいます。

今日は、そんなサラリーマン投資家大家さんから伺った、賢い手法をご紹介します。

 

個人情報の規制で、詳しくは書けないのですが、まずはその大家さんの背景を。

・自宅マンションは住宅ローンで購入。現在、返済中。

・自宅を担保にアパートローンを組み、アパート購入。

・アパート２棟所有。

・職業はIT系サラリーマン。歳は５０歳。

 

まず、手元にキャッシュも担保も無い人が投資したくなった場合、住宅ローンで担保評価の良い自宅を購入し、それを担保に借り入れを行い、収益不動産を購入。何年後かに２棟目。

これはよくある手法だと思います。

 

この方の手法で感心をしたのが、毎月のインカム（お家賃）の部分を毎月、投資信託に廻されているという点。

何のことはないのですが、普通、一般のサラリーマンで、大きなローン（負債）を抱えて投資を行われている場合、

普通の人は繰り越し返済したくありませんか？

確かに、人間の感覚としては、「早くローンが終われば気が楽になる」とか、「繰上返済したら、かなりお得」と思うかもしれないですが、それは嘘です。

僕ですら気付いたのですから、わかると思うのですが、

インカムを必要な修繕に当てず繰上返済されている方や、

返済のバランスが多く借入れ期間を短くされている方は、

ローンが終われば所得税がかかり、修繕していないせいで賃料が下がり、空室もできる。

こういう方は危険というか、逆ザヤの方が多く、バッドスパイラルに陥ります。

 

確かに、消費者物価指数がデフレ基調なので、借入れは早く返済したいのも理解できます。

しかし、これは、日本の経済成長率（過去１０年で年平均１％のプラス）で、ある程度相殺されます。

 

大体、この不景気（金利安の時代）に借り入れ分の金利を稼ぐくらいなら、繰上返済をせずに利回り５％の投資信託を購入した方がメリットは大きいと思います。

投資信託で５％の利回りなら、欲をかかなければ、簡単に実現できると個人的には思います。

なぜなら実際、僕の会社の同期は皆、仕事をしながらも利回り７％，８％で資産を運用しているからです。

（資産が少ないので、儲けも少ないですが。。。）

 

税金対策としての不動産投資もありますが、怖がらずに資産を運用できる方が得を得ているのも事実です。

 

そんな、賢い手法を伺ったので、紹介でした。